中港物流：物流地产因电商崛起而被搅热

电子商务的兴起一度让实体零售商铺和商场感遭到了其对商业地产商场的影响，但没想到的是，电商却对别的一类商业物业的开展有了促进作用。记者日前知道到，深圳一些工业地产的物业，如物流仓储物业获益于电商日益添加的仓储需要量而出现空置率降低、租金上升的趋势，一起，这种趋势也招引了出资者，不少出资组织和出资者现已在活泼寻求收买收益率较高的物流仓储设备。
电商未对购物中间形成无穷冲击
有组织估计，到2020年，中国电子商务商场的规划将到达1万亿美元，到时中国将很快赶超美国变成全球最大的线上零售商场，而这种商场趋势将影响零售地产范畴，开发商、运营商甚至零售商都会忧虑线上零售额的添加致使实体店花费额的降低。
而从美国的经历来看，电子商务的兴起确已证明其对实体零售业的剧烈冲击，受沃尔玛和亚马逊的两层要挟，加上电子媒体的兴起，10—15年前美国那些蒸蒸日上的零售公司现已成绩惨白，其缘由便在于，花费者或挑选在网上采办实体产品，或直接挑选电子替代品，这让群众产品连锁公司面对破产，而城市中夫妻老婆店也面对完结。
而仲量联行上星期发布的“网购怎么改动中国零售和物流地产商场”的陈述则以为，从中国的零售地产开展情况来看，干流观念对零售地产商场的开展前景过于失望。仲量联行零售地产部高档司理范梦瑜以为，中国零售商场还远未开展老练，实体零售店的掩盖网络也未完善，许多不发达城市还没有现代化购物中间。而考虑到中国人有逛街休闲活动的传统，中国花费者依然会挑选购物中间。
以深圳为例，范梦瑜介绍，第三季度深圳本地零售商仍体现活泼，地段优胜的购物中间仍求过于供，这使得深圳本年全年零售地产的净吸纳量估计创新高。可是，因为大多数成交坐落非中心区的新商场，全体租金升幅偏低，将来优质供给将连续添加，租金也会平稳添加。
仲量联行的计算还显现，本年一季度开业的宝安区首家中高档购物中间海雅绚丽城，在本季度的进驻率逐步改进。“非中间区域的商场因为能够辐射到居住在关外的本地人群，对国内外中档零售商有较大的招引力，变成新设点的挑选之一。”仲量联行华南区零售地产部总监林世松标明，这有些需要将支撑全体商铺商场的租借活动。
而深圳中间区的购物中间则愈加抢手，看不出电商环境下的惨淡。林世松标明，深圳中间各购物中间挨近满租，也鼓舞业主持续晋升租金，一起，第三季度深圳全市优质零售物业首层均匀租金环比增速从上季度的0.1%上升至本季度的1%，但全体升幅仍非常缓慢。而深圳全市零售物业的空置率由上季度的7.4%降低到本季度的6.3%，出现全体租借情况相对平稳的情况。由此可见，深圳零售物业在电商大布景下仍勃发生命力。
林世松估计，虽然电商甚嚣尘上，但深圳市民花费才能高，商户将来对中间区有限的空置面积竞赛也会逐步剧烈，中心区域如罗湖和南山区一些人流量高的项目将依然遭到零售商的喜爱，其租金将持续上扬。
方位优胜物流园租金将持续高位
一方面，电子商务对传统零售物业发生冲击，而另一方面，电子商务的开展却对中国物流地产开发商发生活泼影响。仲量联行的研究陈述显现，中国物流商场长期以来都是以低端库房占主导地位，缺少现代化的高标准库房，而电商兴起后为物流开发商带来新的开展机缘。
仲量联行深圳工业部深圳区域董事陈剑锋通知记者，如今简直所有的大型物流开发商都具有至少一家干流电商公司作为租户，如1号店是安博的最大租户，租借面积达10万平方米，唯品会与嘉民达到协作协议，亚马逊与易商和普洛斯均有协作。而作为中国最大的物流开发商，普洛斯具有商场上一半的现代化库房面积，其电商租借面积占比现已从2011年的14%上升到2012年末的20%。
在2013年上半年实体零售商租借需要放缓的大环境下，电商对物流仓储空间的问询量却依然坚持微弱”，陈剑锋标明，网络销售额与之对应的仓储面积需要的快速添加，标明物流开发商与电商公司之间的共生联系也具有进一步开展的空间。此外，仲量联行的电子商务研究陈述也显现，B2C电商渠道的开展让电商网店关于仓储需要大增。
从深圳物流园区的改变来看，高空置面积正在被电商需要所消化，而租金也出现小幅上升。陈剑锋通知记者，在电商和第三方物流租借需要上升的布景下，深圳非保税物流园租金保相等稳，第三季度那些处于杰出地段的非保税物流园出现求过于供局势。
一起，计算显现，深圳第三季度在非保税物流园方面没有新增供给，再加上现有的优质物流园区供给稀缺，制约了有些租借需要，租借商场全体较为沉寂。而在租金方面，深圳三季度非保税物流园租金录得每月每平方米31.6元，与上季度相等。全体空置率则为24%。“非保税物流园较高的空置率正在逐步得到消化，租金将持续小幅上升。”陈剑锋标明，2013年四季度深圳非保税物流园新供给依然缺少，估计现有的非中心区域的空置面积将会逐步得到消化。
展望将来，陈剑锋以为深圳的零售花费添加将持续撑持非保税物流园的租借需要，特别是来自电商和大型零售商的需要将支撑租借需要。陈剑锋指出，将来方位优胜和低空置率的非保税物流园租金升幅将相对较大，而方位较差的非保税物流园在空置率方面将持续遭到较大的压力，这也将约束全体租金的增幅。

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